在2024年第一季度宏观经济形势分析会上的发言：新质生产力：内涵、测度和机会

望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰

（2024年4月23日）

　　非常高兴今天有机会跟大家汇报一下我们对新质生产力的一些粗浅的感受。

　　今天我主要讲的是新质生产力的内涵、测度和市场的机会。从事资本市场的人士，包括学界或者投资界、研究界，新质生产力是目前这个阶段非常热的一个探讨的问题，任何问题都有一个背景，这个背景也是非常重要。所以，我们做研究的时候也是把研究的背景看成非常关键的一环。我们现在处于什么样的背景？是非常激烈的新旧交替的阶段。一方面一季度数据出来大家看到经济增长是非常不错的，甚至是超预期。另一方面，从价格指数来看，有专家指出来中国是不是有通缩的风险。所以，很多矛盾在一起。另外，全球来看，也有几个非常不寻常自一些现象，比如全球的原油价格基本上在前年开始已经脱离美元指数，全球的铜的价格跟中国需求驱动的螺纹钢的价格也在一两年前发生了很大的裂口。中国的房地产的发展跟整个中国的宏观经济也是出现一个裂口。所以，从全球包括中国来看，这个背景非常重要，已经到了一个非常关键的时候。

　　首先看中国房地产的前景。我记得2019年也是在新供给的平台做了一项研究，那个时候房地产市场如火如荼，我们当时就发表了一个观点，当时的标题中国房地产市场将在三年内见底，这是我们当时的测算，目前看确实地产在2021年和2022年左右见底的。

　　刚才贾老师也提示了不应该看狭义的城镇化率，也不应该简单的看待房地产的问题，我们从两个维度，从量化的维度测算，即便是考虑广义的城镇化率，考虑人口结构，考虑种种的家庭的平均人口的规模，以及未来的收入预期，未来5-10年的房地产的需求的中枢可能降到现在的8亿平、9亿平。第二，因为过去几年强烈的超额供给，浅色的线是实际的，深色的是超额的，过去6年每年都超额了1亿到2亿平，未来进入调整期不断寻底即便未来5-10年每年潜在的需求是9亿平左右，实际的应该是在这下面。所以，实际的可能是7-8亿平。因为过去提前预支了需求。这是从量化的角度来看。目前我们在这个平台跟大家汇报，至少从房地产的一些量化指标看，未来5年或者未来几年房地产是否已经见底形成了，这个还是需要不断的斟酌。这是从量化的角度。

　　另外，从国民经济收入分配的格局来看，房地产究竟是一个什么样的事物，从不同的角度理解它也可以把它理解成一个收入分配的工具。地产来看，它的一个耐用消费品，但是如果理解成一个收入分配的工具，地产的收入理念大概有50%是分配给广大政府部门，有一部分是给上游的企业，建材，有20%-25%是给房地产企业。这是从收入分配来说。我们看现在市场上、学界所有分析房地产的分析框架都是在房地产的框架里来分析房地产，如果房地产很多行业跟它有连接作用那应该跳出房地产行业来分析，地产为什么能繁荣20年到30年？是因为中国有很强大的第一产业、第二产业，以及非房地产的第三产业，这些产业在不断的创造增加值，那些增加值通过一些组织方式分配给企业和居民，结合居民的储蓄来不断的进行房地产的购买，然后再重新分配给政府或者其他的房地产相关的行业。这是一个经济循环。这个循环来看，为什么现在居民的需求不足呢？可能跟它的增加值的创造能力是有一定的关系。

　　往后推导这些创造能力会不会进一步提高？目前看似乎还没有这个迹象。所以，目前我们对地产还是谨慎的。包括一些政策制定的层面上往往把地产看成一个周期性问题，当然也很正常，因为过去20年都是周期性问题，稍微放松一下或者改变政策它就变化了，但是这个体量太大了，从它本身或者跳出这个行业来看它已经不是一个周期问题。所以，我们谨慎的推导来看，未来几年我们房地产的需求包括�